高回報陷阱

我們公司開業以內,一直有收到外部客戶查詢購買高回物件,最近都多了諮詢招租的個案,物件有住宅公寓與一棟建物,其中有兩個個案可以跟投資者分享。

一個是比較久之前的關東一棟一戶建,另一個是關西的一棟物件, 這兩個個案都有一個共同特徵,就是將建物劏成多個房間出租,廁所和廚房基本上都是共用部分。 回報看起非常吸引, 若是能全部出租都接近20厘表回報, 看起來非常「和味」。

要求高回報的買家當然趨之若鶩 , 業界可能用盡各種促銷手法,包括民宿可能性及滿室回報率利誘。其實類似這種房間,連香港劏房不如,加上裏面設施多半是沒有新式設計, 而是殘舊不堪的多的是,又沒有個人私隱 。一般日本人不會想去住, 有的更是衛生情況欠佳, 願意租用者多半是很難找到正常房間,屋主不願意出租給他,又或者是年紀老邁的生活保障者,才會願意入住 。

這種物件若果不在都心地段,其實將來放售也是非常困難,想要將建物解體再建造,成本也是非常高昂。

購買一棟物件當然是好選擇,正正常常的一幢商廈,以至於住宅物件,實質回報可以較準確計算 ;但基於這種分間套房的概念, 令回報看起來吸引眼球 ,而忽略物件應有原來價值, 這樣被陷於投資高危狀態,試問所有廚廁共用,既沒有嶄新設計,也不是五臟俱全,根本無法給人耳目一新的觀感下,除非是租金遠低於市場水平, 作為正常居住者其實未必合適。

投資者喜歡高回報,確實無可厚非,但是碰上這類物件,千萬要三思而後行,實質回報往往並非圖紙上所載,往往當您購入物件後,原有的租客就會一個一個退租, 紙上談兵的富貴當然無法實現, 且莫說實質回報高低, 將來轉手也並非易事。

Crystal So
Skytree Strategy

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