分析新樓蝕讓情況:考慮回贈金額和租金收入的關鍵因素

要分析一個單位是否「蝕讓」,或者「蝕讓」多少,除了比較買入價和賣出價之外,還需要注意單位原業主是否是最近幾年入市的第一手業主。此外,還需要查看「一手成交記錄冊」,其中可能包含開發商提供的物業印花稅回贈,金額可能達數十萬元。需要扣除這個回贈金額後,才能得知實際的蝕讓金額。

舉個例子來說,仔細研究一宗成交,該單位於2018年在屯門一個新樓項目開售,該單位的中層戶型實用面積為455平方呎,原業主以874萬元購入,折扣率為12%,合約上標示的「樓價」為769萬元,相關價格記錄在「一手成交記錄冊」和「土地註冊處」中。該業主於2022年決定轉手,最終以650萬元的價格出售,帳面上蝕幅達119萬元。

然而,根據該項目的「一手成交記錄冊」末尾的資料,該業主在購入該物業時獲得了開發商提供的「印花稅」回贈。如果該業主是透過樓換樓方式購買的,則可以獲得相當於「樓價10.5%」的印花稅回贈;如果業主已經支付了首置印花稅,則最高可以獲得「上限8%」的回贈,金額可能在62萬至81萬元之間。如果將這筆回贈金額計算在內,該單位的實際成交價約為688萬至707萬元,因此蝕幅應為38萬至57萬元,而不是119萬元。

一些地產界的資深投資者指出,如今的新樓買家通常會獲得一筆回贈,實際售價應該扣除回贈金額。然而,回贈金額因人而異,買家並不了解其他人獲得的回贈金額。因此,如果看到新樓出現蝕讓情況,也不必過於驚訝,因為扣除回贈後,業主甚至可能獲得利潤。

同時,需要注意的是,如果該單位曾出租,租金收入是一筆非常重要的金額。以該單位每月租金14,000元至15,000元計算,一年的租金收入可能達到18萬元。因此,不論是購買自住還是投資出租,都需要綜合考慮各項支出和利潤來進行評估。

最近幾年的新樓項目常常採用「低折扣、高回贈」的付款方式來吸引客戶。因此,分析蝕讓情況時,需要仔細考慮回贈金額以及其他相要分析一個單位是否有「蝕讓」,或者蝕讓的程度,除了比較買入價和賣出價之外,還需要考慮以下因素:單位的原業主是否是最近幾年入市的第一手業主,以及是否有相關的回贈金額。

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