美國住宅市場陷入冰封,高利率導致成交量下降

美國房地產市場正面臨嚴重的低迷狀態,商業物業市場泡沫潛在破裂的風險之外,高利率也對住宅市場造成了打擊。據房利美(Mortgage Bankers Association)的估計,本季度美國的成屋銷售量將降至390萬間,創下2010年第三季以來的最低水平,並且預計在明年首季進一步下滑。住宅市場的冰封狀態預計將持續存在,今年的整體房屋銷售量估計將下降15.1%,明年可能再次下跌2.6%。

美國住宅市場的冰封程度不亞於商業房地產市場的泡沫危機。儘管住宅物業的價格在表面上仍在上升,並且成為推高通脹的一個主要因素,但「有價無市」的情況是問題的核心。目前,美國30年期固定利率按揭貸款的利率已達到7.29%,高利率再加上房價上漲,使美國人購買房屋的意願大幅下降。住宅市場的冰封也導致新房的動工量大幅減少,拖累了整個建築行業的經濟活動。

事實上,美國住宅價格的相對堅挺實際上反映了房地產市場的失衡和扭曲現象。由於遠程工作和在家辦公的興起,人們對住房的需求提高,更願意換房屋;此外,供應鏈問題導致原材料成本上升、人力成本和薪資增加等,最終導致房價上漲。

房價上漲通常有一定的滯後反應,因為租金調整需要等待租約更新,銀行評估和房地產交易數據會因統計週期而較為滯後。例如,商業寫字樓物業價格和租金的下跌,實際上最早始於疫情期間大量企業轉為遠程工作的時候。

因此,雖然從表面上看,美國房地產市場處於「商業物業疲軟、住宅價格穩定」的兩極情況,但實際上不論是商業還是住宅物業,相關的經濟活動都處於收縮狀態。

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