新盤入伙、派花紅與雙薪如何計算?銀行審批按揭的注意事項

最近有新盤即將入伙,買家亦要準備上會及申請按揭,而臨近年尾又到派花紅及雙薪之時,買家一般都會將此筆額外收入作為入息證明之一,而銀行又會怎樣計算?

首先,計算雙薪的方法十分簡單。只要僱傭合約列明每年都會派發雙薪,該筆雙薪即可以當作固定收入計算入息證明內。假設買家月薪為2萬5千元,雙薪同為2萬5千元,銀行一般會將2萬5千元平均攤分為12個月,即月薪會增加2,083元,即實際每月入息證明為27,083元。

而花紅計算方面,銀行一般會以兩年的花紅金額去計算入息,但要留意,部分銀行會對花紅打折扣。假設買家首兩年的花紅不同,首年為2萬元,第二年為4萬元,計算方法則是(2萬元加4萬元)除2,得出每年的花紅收入為3萬元,銀行再將3萬元平均攤分為12個月,即實際每月收入將增加2,500元。

雖然花紅收入可以計算進每月薪金用作審批壓力測試。但買家要留意,假如買家在上會前兩年內曾轉工,舊公司的花紅不能連同新公司的花紅一併計算,即銀行將只會計算新公司的薪金及花紅,並將其花紅直接除24個月(2年)計算。

如買家因轉工,新工的花紅計算後差少少才能通過壓力測試,亦會有方法補救,除了最簡單地增加擔保人,如買家為「首置」身份並申請新按保承造高成數按揭,便可藉額外增加按揭保費的方式豁免壓力測試。假如貸款人購買580萬元的一房單位,承造9成按揭,貸款額為522萬元,在須壓測下按保費用為261,000元。如須豁免壓測,則須繳交額外10%的保費,相當於5.5%,保費開支為287,100元,保費總額將增加至26,100元。

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