今年政府放寬了按揭成數，讓買家認為他們可以借更多的貸款，減輕首期資金壓力。然而，這種期望往往只是一場空歡喜。
首先，我們需要明確兩個物業估價的重點。首先，按揭保險公司在評估物業價值時，如果發現估價與合約價格相差很大，將以估計的物業價值作為貸款基礎。其次，在計算按揭成數時，即使使用了估價的物業價值，也會根據合約價格來確定是否符合相應的按揭成數。
舉個例子，假設陳先生買了一套價值1,150萬元的住宅，他本來打算申請80%的按揭，貸款金額為900萬元。然而，按揭保險公司的估價只有1,000萬元。陳先生認為，由於估價下降到1,000萬元，並且符合其他條件，他可以申請90%的按揭，實際上貸款金額不變。
然而，根據前面提到的按揭原則，必須以合約價格來確定是否符合90%按揭的條件。因此，根據1,150萬元的合約價格，最高只能借到80%的按揭。最終批准的貸款金額將以1,000萬元為基礎，按照80%的按揭計算，即貸款金額為800萬元。相對於1,150萬元的購買價格，按揭成數僅為69.57%，陳先生的預算大大超支。
避免陷入這種陷阱的方法是，在購買二手物業之前，提前對其進行估價和預先批准，確保銀行的估價不會與成交價過大偏差。如果是購買新房，在房地產市場下行周期中，可以選擇樓花按揭，根據政府的最新政策，樓花按揭成數與現樓相同，這樣買家可以避免未來估價急劇下跌或加息的風險。
如果在簽署合約後才發現估價不足的問題，買家也可以考慮不上按保，因為根據政府今年放寬的按揭成數，銀行可以提供最高70%的按揭。如果銀行接受1,150萬元的成交價作為估值基礎，貸款金額將為805萬元，比上按保的貸款還要多。此外，買家無需支付按揭保費。如果您想了解更多相關的詳細操作，或其他關於估價的重要事項，可以向免費的按揭中介機構查詢。
