新按揭政策下的估價陷阱

今年政府放寬了按揭成數,讓買家認為他們可以借更多的貸款,減輕首期資金壓力。然而,這種期望往往只是一場空歡喜。

首先,我們需要明確兩個物業估價的重點。首先,按揭保險公司在評估物業價值時,如果發現估價與合約價格相差很大,將以估計的物業價值作為貸款基礎。其次,在計算按揭成數時,即使使用了估價的物業價值,也會根據合約價格來確定是否符合相應的按揭成數。

舉個例子,假設陳先生買了一套價值1,150萬元的住宅,他本來打算申請80%的按揭,貸款金額為900萬元。然而,按揭保險公司的估價只有1,000萬元。陳先生認為,由於估價下降到1,000萬元,並且符合其他條件,他可以申請90%的按揭,實際上貸款金額不變。

然而,根據前面提到的按揭原則,必須以合約價格來確定是否符合90%按揭的條件。因此,根據1,150萬元的合約價格,最高只能借到80%的按揭。最終批准的貸款金額將以1,000萬元為基礎,按照80%的按揭計算,即貸款金額為800萬元。相對於1,150萬元的購買價格,按揭成數僅為69.57%,陳先生的預算大大超支。

避免陷入這種陷阱的方法是,在購買二手物業之前,提前對其進行估價和預先批准,確保銀行的估價不會與成交價過大偏差。如果是購買新房,在房地產市場下行周期中,可以選擇樓花按揭,根據政府的最新政策,樓花按揭成數與現樓相同,這樣買家可以避免未來估價急劇下跌或加息的風險。

如果在簽署合約後才發現估價不足的問題,買家也可以考慮不上按保,因為根據政府今年放寬的按揭成數,銀行可以提供最高70%的按揭。如果銀行接受1,150萬元的成交價作為估值基礎,貸款金額將為805萬元,比上按保的貸款還要多。此外,買家無需支付按揭保費。如果您想了解更多相關的詳細操作,或其他關於估價的重要事項,可以向免費的按揭中介機構查詢。

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